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南雕先生的博客

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【转载】房价崩盘前如何逃顶?  

2016-03-08 11:54:38|  分类: 地产分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自孙骁骥《房价崩盘前如何逃顶?》

楼市“去库存”的经济任务之下,政府的“救楼市”政策频出,这让沉寂低迷了许久的中国房价再现疯狂。据路透社报道,一线城市房价在2016年增长速度是中国平均水平的7倍。深圳房价在2月暴涨72%,摘得中国楼市三项冠军,北京更是传出学区房卖出一平米46万的天价,上海一套房产甚至一天内挂出三个价格连涨50万……


房价上涨让苦于没有投资渠道的人们又重燃希望,凭借楼市价格上涨的势头赚一把的机会似乎到来了。果真如此吗?我们来看一个全球的房价对比。根据全球知名房产咨询公司Knight Frank的最新报告,100万美元在北京、上海的黄金地段分别可以购买58平米和46平米的住宅。这令京沪跻身全球最贵的十大房 地产市场。很多人从中看出了巨大的市场利好,然而,我不得不提醒各位:这恰恰是市场释放的值得警惕的信号。北上深的房价与世界顶尖接轨,并不能说明中国房地产市场发展良好,而是意味着严重的资产溢价。


伦敦、纽约这些地方房价高昂,不是一朝一夕的原因,这和城市的经济发展、建设水平、宜居程度、资源密度有很强的关系,在长时间的累积之下,房价会随着城市的繁荣而逐渐升高。但众所周知的是,中国这一轮房价的上涨却完全是由政策和资本驱动所带来的“繁荣”,在一线城市污染愈加严重、经济发展和营商环境并未有明显提升的情况下,房产价格飙涨的背后恐怕预示着未来大庄家在高点套现离场的动机。


类似的事例在中国股市里已经是屡见不鲜。比如某停牌许久的股票,突然发布资产重构预案,定增收购资产的估值溢价却非常高。通常来说,我们会认为这是入资的大股东及其相关联的资产人为抬高股价,引诱散户跟进的手段,进一步拉高价格。等该公司股价到达最高点的前一刻,大股东以及相关联资产立即抛售甩卖圈钱,剩下小散接盘。


翻阅一下我们的财经证券报纸,类似于上述的股票报道难道还少吗?如果我们把楼房也视为一种投资资产,那么它也应该具有和股票大致相同的涨跌规律,并且,其背后操作的“潜规则”也具有共通性。如此,现在一线城市毫无理由的房价暴涨,是否能被视为背后有庄家利用泡沫圈钱的行为呢?这值得每一个想要进入房地产市场的投资者谨慎思考。当大家都能看见泡沫在膨胀、预期普遍提高时,真正聪明的投资者会未雨绸缪:如何在泡沫破灭以前成功逃顶。


很遗憾,我无法告诉你楼市具体什么时候会迎来真正的“顶”,但我们可以了解的是,除了政策背景以外,楼市吸引社会游资入市有两个重要原因。第一,是中国的金融资产波动性较大。第二,是实体经济的增长放缓、面临下行的压力。两项原因都导致了资本进入楼市,寻求较稳定的增值空间。


3月初,国际三大信用评级机构之一的穆迪将中国38家国有企业及授予评级的子公司、25家非保险金融机构评级展望由稳定下调至负面。穆迪官网声明,这25家非保险金融机构包括3家政策性银行、12家国内商业银行、3家处置不良资产的资产管理公司、金融租赁公司和证券公司等。换言之,金融的系统性风险让不确定的因素增多,前景不明,而把资本投入中国股市也同样具有高风险,这导致企业和个人愿意将资金转入到表面上回报更稳健的房地产市场。因此,钱流入楼市并不是“优选”的结果,而不过是“逆向淘汰”的选择


第二,楼市的火爆依然和实体经济的营商环境恶化有密切关系。中国的房地产回报率,至少超过20%,而经济的增长只有不到7%。做实业的利润已经非常之薄,并且在薄利的不利条件下,企业还要承担高成本和风险。很多制造业者在无奈之下选择不再从事制造业,而是把资本转入到房地产市场


虽然我们从《2016年营商环境报告》中可以看到,中国在189个经济体中位列第84位,看起来似乎是处于世界平均水准,但实际上这份报告并没有考虑到企业的运营成本问题等等。今年官方公布的2月PMI指数为49%,企业开工率严重不足,实体经济的下行压力依然很大。这种营商环境下,资本撤出实体经济进入楼市是必然的选择。

金融资本和从制造业撤出的资本撑起了楼市的基本盘,而一般购房者在这当中扮演的什么角色呢?和股市里的散户一样,普通人的投资风向肯定是跟随大股东的脚步亦步亦趋。显然,无论是银行资本还是制造业资本,进入到楼市这件事实本质上来说并不是财富的创造,而只是财富的转移。


楼市的财富转移逻辑是如此简单粗暴:从四线城市转移到三线城市,从三线城市转移到二线城市,从二线城市转移到一线特大城市。这是一个绝对呈现正态分布的投资市场,越雄厚的资本越能占据一线城市的优质地产。而人们想要用次一级的资产换取更优质的资产,前提是要抛售现有的次级资产,例如有很多在北上广买房的人是依靠卖掉二线城市的数套房凑够资金的,而购买他卖出的二线城市房产的,可能卖掉了一套三线小城的房产才凑够了资金。这是一个击鼓传花的金钱游戏。


这个游戏什么时候会玩不下去呢?就是当三四线城市房价崩盘的时候。须知,中国真正的制造业和实体经济其实都在中小城市,实体经济凋敝意味着未来将没有足够的财富投入到房地产市场。如果实体经济持续下行、缺乏财富托底,那么中小城市的房产市场自然就会低迷,这种低迷将向上一级城市传递,将导致二三线城市的楼市低迷,二三线的低迷则会进一步向上传导,最终会影响一线城市,造成楼市整体下行。


那么这整个过程的起始点,就是一线楼市的火爆和三线以下地区楼市的冷清,两者发展趋势的急速分化。众所周知,当社会财富找到了更优质的资产外壳,就会迅速抛离之前劣质的资产依托,完成财富转移。大量三线城市楼市持续低迷,说明财富的转移已经完成了第一步。并且,当一线城市投资门槛愈高,楼市限购措施依旧时,意味着门槛较低、无限购的部分重点二线城市楼市具有进一步上涨的空间。


这实际上是新一波的“萝卜占坑”,在一线城市房产投资饱和的情况下,占据重点二线城市的楼市价值洼地,不失为一个选择。当然,一线城市楼市依然会涨,但如果你没有千万以上的资本,这故事与你完全无关。


李嘉诚说过,投资切记不要吃鱼头鱼尾,吃定中间才是王道。楼市已经进入中间段,或者说是鱼的下腹部,再往后就快到鱼尾了。李超人看清了这个趋势,于是他选择先走为上。如今的火爆楼市,正是鱼腹隆起的那块肥肉。鱼腹有多长?去库存的政策至少会持续整个2016年。因此,有机会有条件的赶快吃肉吧,不然等到了鱼尾阶段,就欲哭无泪了。

房价崩盘前如何逃顶? - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

 

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