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【转载】一线城市房价陷落开始下跌 专家称将出现大规模降价潮  

2014-07-17 11:41:45|  分类: 地产分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市房价陷落开始下跌 专家称将出现大规模降价潮

上半年新房成交量萎缩三四成

一线城市楼市“防线”濒临陷落

前两年,各大开发商集中回流一线城市,在北上广深拼抢地王,构筑楼市“坚固”防线;如今,局面突变,一线城市上半年新房成交量同比普遍下滑三四成,萎缩幅度甚至超过了二三线城市,而且库存量大幅增加,房价开始松动。

分析人士指出,虽然刚需量大,但一线城市楼市投资投机风气更盛,泡沫可能更大。在2008年和2011年的短周期回调中,一线城市均是房价领跌者。开发商在一线城市的扩张战略,或需要做出改变。

一线城市成交量大幅萎缩

一线城市房地产市场并未如市场预期那般坚挺,上半年已表现出成交量大幅萎缩。2014年上半年,上海市一手商品住宅成交面积为406.2万平方米,环比下跌39.9%,同比下跌32.6%。北京楼市成交量下滑更加严重,今年上半年总成交套数为32946套,同比下降47%,总成交面积为345.98万平方米,同比下降48%。深圳楼市成交量跌幅同样巨大,上半年全市商品住宅累计成交15035套,合141.7万平方米,同比分别下降42.09%、40.28%。因成交量持续走低,广州的“限购”等调控措施不得不悄悄放松。

被视为坚不可摧的上海楼市,7月份以来开始明显降价。上周,上海浦东新区中环内豪宅大华珐朵公馆[最新消息 价格 户型 点评]二期通过中介和代理机构悄悄降价,以特价房名义推出部分房源,单价由之前的4.8万元/平方米,降至4.1万元/平方米左右。位于浦东中外环之间的绿洲康城金邸近期推出36套特价房,190至290平方米的大平层户型,总价优惠高达150万,折后单价31000元/平方米起,成为7月以来降价力度较大的项目之一。嘉定区、闵行区、青浦区等外环外项目,也通过各种促销方式暗中降价,价格降幅普遍在10%左右。

北京楼市更从暗中悄悄降价走向直接降价。东亚五环国际[最新消息 价格 户型 点评]和东亚尚品台湖近期开始大幅降价促销,每平米降幅近5千元。首开常青藤[最新消息 价格 户型 点评]近期推出部分特价房源,单价为3.2万元/平方米,较上次开盘降约万元。泰禾[简介 最新动态]一号街区项目去年底首期入市价格约3.2万元/平方米,而本期开盘价格约3万元/平方米,还推出购买50-70平方米的房源减21万,超70平方米的房源减29万的活动。

库存增加令房价下行压力加大

今年上半年一线城市新房成交量跌幅达三四成,萎缩幅度甚至超过了二三四线城市,这让自2012年以来从二三线城市中撤出、集中回归一线城市的各大开发商始料未及。

国家统计局数据显示,1-5月份,全国商品房销售面积36070万平方米,同比仅仅下降7.8%。另据中国指数研究院的分类统计,今年上半年,一线城市月均成交面积为51万平方米,同比大幅下降31.4%,在各类城市中降幅最大;二线代表城市月均成交面积为56万平方米,同比下降15.5%;三线代表城市月均成交22万平方米,同比下降18.9%。

对于上半年一线城市成交量领跌全国的现象,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,同比跌幅与基数有关,二三线城市从去年开始就跌了,所以同比跌幅小一些,一线城市到今年上半年才跌,因此跌幅很大。

不过,也有专家指出,开发商集中回流一线城市,对一线城市楼市盲目乐观,存在着较大的风险。其实,一线城市才是投资投机性购房最为盛行的地方,房价泡沫较大,弹性更大。之前每一轮楼市调整,一线城市房价的调整幅度往往会大于二、三线城市。2008年的楼市调整中,深圳房价平均下跌38%,上海房价跌幅也较大;2011年,上海部分郊区新房价格下跌达30%,北京通州等供应热点区域的房价下跌也达30%。

成交量大幅萎缩直接影响到开发商的资金回笼,而且,一线城市库存量快速增加,给未来增加更多变数。2014年上半年,北京共有401个项目取得预售证,新增商品住宅53472套,同比上涨6成;新增供应面积597.64万平方米,同比上涨66%。截至6月30日,北京市场可售期房住宅与可售现房住宅套数合计存量达到79420套。按照今年上半年的去化速度,北京市场的住宅库存消化周期将超过14个月。截至7月中旬,上海新建商品住宅存量突破1150万平方米,达到自2011年以来的最高位。按照上半年的月均去化速度,上海去化当前库存需要17个月,房价下行压力很大。截至6月底,深圳一手房可售面积为327.57万平方米,可售套数为34201套,库存也处于不断增加中。

德佑地产市场分析师赵葆根表示,下半年开发商作出调整是必然的,“金九银十”将会有更大规模的降价促销。

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